Kiracının aidat ve gider sorumluluğu

Kiralık dairelerin çok olduğu sitelerde en sık sorulan sorulardan biri, aidatın kimden isteneceğidir. Cevap iki ayrı ilişkiye bakmayı gerektirir: yönetim ile bağımsız bölüm arasındaki ilişki Kat Mülkiyeti Kanunu'na, kat maliki ile kiracı arasındaki ilişki ise kira sözleşmesine ve Türk Borçlar Kanunu'na tabidir. Bu yazıda iki ilişkiyi ayrı ayrı ele alıyoruz. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Kat maliki ve kiracı sorumluluğu

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi ortak giderlere ve avansa katılma yükümlülüğünü kat maliklerine yükler. Yani yönetime karşı aidatın asıl borçlusu kat malikidir. Kanun'un 22. maddesi ise bağımsız bölümü kiralayan, oturma hakkına sahip olan ya da başka bir sebeple sürekli olarak yararlanan kişileri de bu borçtan kat malikiyle birlikte sorumlu tutar. Bu sorumluluk, gider ve avans payları ile gecikme tazminatını kapsar ve müşterek ve müteselsildir.

Kiracı bakımından iki önemli sınır vardır:

• Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır.
• Kiracının kat malikinin gider borcu için yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.

Kanun'un 18. maddesi de kiracıyı ilgilendirir: kat maliklerinin dürüstlük kurallarına ve yönetim planına uyma borcu, bağımsız bölümdeki kiracılar ve oturma hakkı sahipleri için de geçerlidir. Bu nedenle kiracı, aidatın yanında otopark, gürültü ve ortak alan kullanımı gibi konularda da plandaki kurallarla bağlıdır. Plan kuralları için yönetim planı rehberimize bakabilirsiniz.

Kira sözleşmesinde gider hükmü

Kat maliki ile kiracı arasında aidatı kimin ödeyeceği, öncelikle kira sözleşmesine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu bu konuda bazı genel kurallar koyar:

• Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamışsa ya da kanunda öngörülmemişse kiraya veren katlanır (TBK md. 302).
• Kanun, kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler için kiraya verene yükümlülük öngören genel bir kural içerir (TBK md. 303).
• Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine, sözleşmede aksi öngörülmemişse ya da aksine yerel âdet yoksa kiracı katlanır. Gidere katlanan taraf, istenirse giderleri gösteren belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermek zorundadır (TBK md. 341).

Bu kurallar nedeniyle site aidatının hangi kısmının kiracıya ait olacağı, büyük ölçüde kira sözleşmesindeki hükme bağlıdır. Sözleşmeye "aidat kiracıya aittir" gibi genel bir ifade yerine, olağan aidatın kiracıya, çatı, cephe ya da güçlendirme gibi olağanüstü giderlerin kat malikine ait olup olmadığını açıkça yazmak tartışmaları azaltır. Sözleşmede açık hüküm yoksa hangi kalemin kime ait olduğunu bir hukukçuyla değerlendirin.

Unutulmaması gereken nokta şudur: kira sözleşmesi yalnız kat maliki ile kiracı arasında hüküm doğurur. Sözleşmede aidatın kiracıya ait olduğu yazsa bile yönetim, borcu Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikinden isteyebilir.

Yöneticinin kiracıya başvurması

Yönetici, borcunu ödemeyenlere karşı dava açmak ve icra takibi yapmakla görevlidir. Aidat ödenmediğinde yönetici borcu kat malikinden isteyebileceği gibi, kiracıdan da ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlı olarak talep edebilir. İzlenebilecek sıra şöyledir:

1. Borcu bağımsız bölüm ve dönem bazında gösteren bir dökümle kat malikine ve kiracıya yazılı hatırlatma yapın.
2. Gecikme tazminatını kanundaki oranla işletin; hesap için gecikme tazminatı aracımızı kullanabilirsiniz.
3. Sonuç alınamazsa kat malikine ve gerekirse kiracıya karşı icra takibi ya da dava yoluna başvurun.
4. Borç yine tahsil edilemezse, kanunun öngördüğü kanuni ipotek yolunu bir hukukçuyla değerlendirin.

Takip sürecinin ayrıntıları için aidat ödemeyen kat maliki için izlenecek yol yazımıza bakabilirsiniz. Kiracıdan tahsilat yaptığınızda makbuzda bağımsız bölümü, dönemi ve ödemenin kat malikinin hangi borcuna sayıldığını açıkça yazmak, kiracının bu tutarı kira borcundan düşebilmesi için de önemlidir.

Kat malikine rücu

Kiracı, kira sözleşmesine göre kat malikine ait olan bir gideri yönetime ödediyse bu tutar Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kira borcundan düşülür; sözleşme ve genel hükümler çerçevesinde kat malikinden de istenebilir. Buna karşılık sözleşmeye göre zaten kiracıya ait olan olağan aidat için böyle bir talep söz konusu olmaz.

Ters durum da mümkündür. Sözleşmeye göre kiracının ödemesi gereken aidatı kat maliki yönetime ödemişse, kat maliki bu tutarı kira sözleşmesine dayanarak kiracıdan isteyebilir. Kanun ayrıca, kusurlu davranışıyla bir gidere yol açan kişiye karşı rücu hakkını saklı tutar; örneğin ortak bir tesise zarar veren kişinin bu zararın giderini karşılaması istenebilir.

Rücu taleplerinin sağlıklı yürümesi için ödeme belgelerini, makbuzları ve yazışmaları saklayın. Tutar ya da sorumluluk konusunda anlaşmazlık varsa bir hukukçuya danışın.

Ödeme takibi ve kayıt

Kiracılı bağımsız bölümlerde kayıt düzeni, sonradan çıkacak tartışmaları büyük ölçüde önler:

• Borcu kişiye değil bağımsız bölüme ve döneme bağlayın; kimin ödediğini ayrıca kaydedin.
• Kiracının giriş ve çıkış tarihlerini kaydedin; taşınmadan önce borç durumunu kat maliki ve kiracıyla paylaşın.
• Borç bildirimlerini, sözleşmedeki paylaşımdan bağımsız olarak kat malikine de iletin.
• Her ödeme için bağımsız bölüm, dönem ve ödeyen bilgisini içeren makbuz verin.
• Kiracıların iletişim bilgilerini yalnız yönetim amacıyla işleyin ve aydınlatma yükümlülüğünü yerine getirin; ayrıntı için site yönetiminde KVKK yazımıza bakın.

Sık görülen durumlar

Kiracı taşındı, borç kaldı

Yönetime karşı asıl borçlu kat maliki olduğundan borç kat malikinden istenebilir. Kat maliki, sözleşmeye göre kiracıya ait olan tutarı ondan talep edebilir.

Sözleşmede aidat kiracıya ait, ama kiracı ödemiyor

Yönetim hem kat malikine hem de kira tutarıyla sınırlı olarak kiracıya başvurabilir. Hangi yolun izleneceğine, tahsil olasılığına göre karar verilir.

Olağanüstü bir gider istendi

Cephe boyası ya da çatı onarımı gibi olağanüstü bir gider için toplanan payın kiracıya mı kat malikine mi ait olduğu kira sözleşmesine bakılarak belirlenir. Yönetim açısından borç yine bağımsız bölüme yazılır.

Bölümde kat maliki dışında biri oturuyor

Kanun, bağımsız bölümde oturma hakkına sahip olanları ya da başka bir sebeple sürekli olarak yararlananları da gider borcundan kat malikiyle birlikte sorumlu tutar. Kira tutarıyla sınırlı sorumluluk kuralı ise kiracıya özgüdür; diğer durumlarda sorumluluğun kapsamını bir hukukçuyla değerlendirin.

Kiracı aidat dökümü istiyor

Kiracı, kendi oturduğu dönemlere ait aidatın dökümünü isteyebilir. Dökümü bağımsız bölüm ve dönem bazında, kalem kalem hazırlamak, kat maliki ile kiracı arasındaki hesaplaşmayı da kolaylaştırır.

Bölüm boş duruyor

Bağımsız bölümün kullanılmaması ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; kanun, ortak yerlerden yararlanmadığını ileri süren kat malikinin gider payından kaçınamayacağını açıkça söyler.

Kiracı ve kat maliki bilgisini aynı bağımsız bölüm kaydında tutmak, kimin ne ödediğini izlemeyi kolaylaştırır; Yuvasal bu takibi bağımsız bölüm bazında yapmanıza yardımcı olur.