Yönetim planı nedir, nasıl değiştirilir?

Bir binada aidatın nasıl paylaşılacağından ortak alanların kullanım kurallarına kadar pek çok konu yönetim planında yazılıdır. Plan, kat malikleri arasındaki ilişkinin yazılı çerçevesidir; bu yüzden yöneticinin ve kat maliklerinin en sık başvurduğu belgelerden biridir. Bu yazıda yönetim planının ne olduğunu, kimleri bağladığını ve nasıl değiştirildiğini anlatıyoruz. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Yönetim planı nedir?

Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinde düzenlenen ve kat malikleri arasında sözleşme niteliği taşıyan bir belgedir. Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulurken tapu müdürlüğüne verilen belgeler arasında yer alır. Kanuna göre plan; yapının yönetim tarzını, kullanma amaç ve şeklini, yönetici ile denetçilere verilecek ücreti ve yönetimle ilgili diğer konuları düzenler.

Kanun pek çok konuda "yönetim planında aksine hüküm yoksa" diyerek kuralı plana bırakır. Yöneticinin görevleri, hesap verme ve denetim zamanları ile ortak giderlerin paylaşımı, planda farklı düzenlenebilen konulardandır. Buna karşılık plan, kanunun izin vermediği alanlarda kanunun önüne geçemez. 7579 sayılı Kanunla toplu yapılar için bu ilke açıkça yazıldı: yönetim planlarının Kanun'un 70. maddesine aykırı hükümleri uygulanmaz.

Planda yer alan temel hükümler

Planlar binadan binaya değişse de çoğunda şu başlıklar bulunur:

• Yönetim organları: tek yönetici mi, üç kişilik yönetim kurulu mu olacağı; denetçi ya da denetim kurulu
• Kat malikleri kurulunun yıllık toplantı zamanı ve toplantı usulü
• Ortak giderlerin paylaşım yöntemi; eşit, arsa payına göre ya da tüketime göre paylaşılacak kalemler
• Avansın ve aidatın ödeme zamanı
• Yöneticinin hesap verme ve denetçinin denetim zamanları
• Yönetici ve denetçi ücreti
• Otopark, bahçe, sosyal tesis ve sığınak gibi ortak yerlerin kullanım kuralları
• Bağımsız bölümlerin kullanım amacı ve komşuluk kuralları
• Toplu yapılarda blok, ada ve temsilciler kurulu düzeni ile geçici yönetim

Ortak giderlerin paylaşımında kanun "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diyerek eşit ve arsa payına göre paylaşılacak kalemleri sayar. Bu yüzden planınızdaki paylaşım hükmü doğrudan aidat hesabını etkiler. Konuyu aidatın eşit mi arsa payına göre mi dağıtılacağını anlatan yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Planın bağlayıcılığı

Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar. Kanun, planın ve sonradan yapılan değişikliklerin kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, yani mirasçılarını ve bağımsız bölümü sonradan satın alanları da bağladığını söyler. Yönetici ve denetçiler de plana uymakla yükümlüdür.

Kiracılar planın tarafı değildir; ancak Kanun'un 18. maddesi kat maliklerine yönetim planı hükümlerine uyma borcu yükler ve bu borçların bağımsız bölümdeki kiracılar ile oturma hakkı sahipleri için de geçerli olduğunu belirtir. Bu borçlara aykırı davrananlar, kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur. Uygulamada bu, kiracınızın da otopark, gürültü ya da ortak alan kullanımı gibi konularda plandaki kurallara uyması gerektiği anlamına gelir. Kiracıların mali sorumluluğunu kiracının aidat ve gider sorumluluğu yazımızda anlattık.

Kanun, yönetim planı konusunda kat maliklerinin mahkemeye başvurma haklarını da saklı tutar. Plan usulüne uygun değiştirilene ya da mahkeme aksine karar verene kadar mevcut hükümler uygulanmaya devam eder.

Değiştirme usulü ve karar çoğunluğu

Tek bir yapıda, yani toplu yapı niteliği taşımayan bir apartman ya da sitede, yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Burada ölçü toplantıya katılanlar değil, yapıdaki bütün kat malikleridir. Bu yüksek oran, planın kolayca değişmemesini ve herkesin güvendiği bir çerçeve olarak kalmasını sağlar.

Toplu yapılarda kural farklıdır. 7579 sayılı Kanunla Kanun'un 70. maddesi değişti. 22 Mayıs 2026'dan bu yana toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu yeterli. Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri ise toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebiliyor. Önceki metinde her iki oran da beşte dörttü.

Bir değişikliği sağlıklı yürütmek için şu sırayı izleyebilirsiniz:

1. Değiştirmek istediğiniz hükmü ve önerdiğiniz yeni metni yan yana yazın; gerekçesini kısaca ekleyin.
2. Değişikliği kat malikleri kurulunun gündemine açıkça madde olarak koyun ve öneri metnini çağrıyla birlikte gönderin. Çağrı ve tutanak için genel kurul çağrısı ve tutanak aracımızı kullanabilirsiniz.
3. Gerekli oranın bütün kat malikleri üzerinden sağlanıp sağlanmadığını, oy verenlerin adlarıyla birlikte kayda geçirin.
4. Kararı karar defterine yazın ve toplantıya katılanlara imzalatın; karşı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imzalar.
5. Değişikliği tapu müdürlüğüne bildirerek kayda işlenmesini sağlayın.

Çağrı süreleri ve yeter sayılar için genel kurul rehberimize, tutanak yazımı için toplantı tutanağı rehberimize bakabilirsiniz.

Tapu kaydıyla ilişkisi

Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgelerinden biri olarak tapu müdürlüğünde saklanır. Planın ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklik metni de plana bağlanarak saklanır. Bu kayıt, bağımsız bölümü sonradan satın alan kişinin hangi kurallarla bağlı olduğunu bilmesi bakımından önemlidir.

Elinizde güncel bir plan yoksa ya da eski yönetimden teslim alamadıysanız, tapu müdürlüğünden planın ve kayıtlı değişikliklerin örneğini isteyebilirsiniz. Genel kurulda kabul edildiği hâlde tapuya bildirilmemiş değişiklikler, ileride yeni maliklerle anlaşmazlığa yol açabilir. Bu yüzden karar defterindeki kaydın yanında tapu işlemini de tamamlamak gerekir.

Örnek değişiklik senaryoları

Aşağıdaki örnekler sık karşılaşılan durumları gösterir. Her birinde planınızın mevcut metni ile kanunun ilgili hükmü birlikte değerlendirilmelidir.

Gider paylaşım yöntemini değiştirmek

Asansör ya da görevli giderlerinin kanundaki genel kuraldan farklı paylaşılması isteniyorsa bu, yönetim planının değiştirilmesini gerektirebilir. Öneriyi hazırlarken her bağımsız bölümün yeni payını gösteren bir tablo sunmak oylamayı kolaylaştırır; aidat ve arsa payı dağıtım aracımız bu hesapta işinize yarar.

Toplantı ve hesap verme zamanını değiştirmek

Yıllık toplantının, hesap vermenin ve denetimin zamanı planda belirlenebilir. Örneğin hesap vermeyi yılın ilk ayı yerine başka bir aya almak istiyorsanız bunu plana açıkça yazmanız gerekir.

Yönetim yapısını değiştirmek

Büyüyen bir sitede tek yönetici yerine üç kişilik yönetim kurulu, tek denetçi yerine denetim kurulu öngörmek isteyebilirsiniz. Kanun her iki seçeneğe de izin verir; planda görev dağılımı ve imza yetkisi gibi ayrıntıların yazılması önerilir.

Ortak alan kullanım kuralları

Otopark tahsisi, sosyal tesis saatleri ya da bahçe kullanımı gibi kurallar planla düzenlenebilir. Ancak ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması ya da dış badana ve boyanın değiştirilmesi için kanun bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını ayrıca arar; kat ilavesi gibi işler ise oybirliği gerektirir. Plan değişikliği bu özel kuralların yerine geçmez.

Toplu yapıda planın güncellenmesi

Çok bloklu bir sitede planı güncellemek için temsilciler kurulunda üçte iki çoğunluk yeterli. Bu konuyu toplu yapı yönetimi yazımızda ve 7579 sayılı Kanun değişikliklerini anlatan yazımızda ayrıca ele aldık.