7579 sayılı Kanunla Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ne değişti?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki son değişiklik, 7 Mayıs 2026'da kabul edilen ve 22 Mayıs 2026 tarihli, 33261 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapıldı. Pek çok kanunu birlikte değiştiren bu düzenlemenin üç maddesi doğrudan site ve apartman yönetimini ilgilendiriyor. Bu yazıda değişiklikleri resmî metne dayanarak özetliyoruz. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Değişikliğin kapsamı

7579 sayılı Kanun'un 3, 4 ve 5. maddeleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) üç maddesini değiştiriyor. Değişikliklerin ortak noktası işletme projesi ile toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi.

7579 sayılı Kanun	Değişen KMK hükmü	Özet
Madde 3	Madde 35, birinci fıkra, (d) bendi	Yöneticinin avans toplama görevi, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanması olarak yeniden yazıldı.
Madde 4	Madde 37	İşletme projesi genel kurulda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; en geç üç ay içinde genel kurulda karar alınır; geçici projedeki artışa yeniden değerleme oranı sınırı getirildi.
Madde 5	Madde 70	Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği ve geçici yönetim hükümleri için oran beşte dörtten üçte ikiye indi; planların bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz.

Bazı konular ise olduğu gibi kaldı. Ortak giderlerin eşit ya da arsa payına göre paylaşımı ve gecikme tazminatı (KMK md. 20) ile toplu yapı olmayan yapılarda yönetim planının değiştirilmesi (KMK md. 28) bu Kanunla değiştirilmedi.

Yürürlük tarihi ve geçiş hükümleri

7579 sayılı Kanun'un yürürlük maddesine göre Kanun'un yalnız bir fıkrası 31 Aralık 2026'da, diğer bütün hükümleri yayımı tarihinde yürürlüğe giriyor. İleri tarihli hüküm Kat Mülkiyeti Kanunu ile ilgili değil; dolayısıyla KMK'daki değişiklikler 22 Mayıs 2026'dan itibaren uygulanıyor.

Kanunda KMK değişiklikleri için ayrı bir geçiş hükmü yer almıyor. Bu nedenle 22 Mayıs 2026 ve sonrasında hazırlanan, bildirilen ya da genel kurula sunulan işletme projeleri yeni kurallara göre ele alınmalıdır. Bu tarihten önce bildirilmiş ya da uygulanmaya başlanmış bir projenin durumunda tereddüt yaşıyorsanız, yönetim planınızla birlikte bir hukukçuya danışmanız iyi olur.

Yönetici ve kat malikleri için etkileri

İşletme projesi genel kurulda onaylanır

KMK'nın 37. maddesinin yeni birinci fıkrası, işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağını açıkça söylüyor. Yıllık bütçe artık yöneticinin hazırlayıp bildirdiği bir belgeden öte, genel kurulda görüşülüp karara bağlanan bir metin.

Onaylı proje yoksa geçici proje

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar. Bu geçici proje, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar uygulanır. Böylece onaylı bütçenin bulunmadığı dönemde de giderlerin karşılanması için bir dayanak oluşur.

Bildirim ve üç aylık karar süresi

Proje, önceki düzende olduğu gibi kat maliklerine ya da bağımsız bölümü fiilen kullananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Değişiklikle bu kurala, en geç üç ay içinde projenin aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınacağı eklendi. Aynı fıkranın, bildirilen projeye itiraz edilmemesi hâlinde kesinleşmesini düzenleyen ikinci cümlesi ise yürürlükten kaldırıldı. Sonuç olarak projenin kabulü, genel kurulun kararına bağlanmış durumda.

Avans toplama

KMK'nın 35. maddesinde yöneticinin görevleri arasında sayılan avans toplama, "işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması" biçiminde yeniden yazıldı. Avans, böylece onaylı bütçenin bulunmadığı dönemde giderleri karşılayan araç olarak tanımlanmış oldu.

Kat malikleri açısından

Kat malikleri bütçeyi genel kurulda görüşme, değiştirme ve oylama imkânına sahip. Genel kurula hazırlıklı gelmek için bildirilen projeyi önceden incelemek ve değişiklik önerilerini yazılı hazırlamak faydalı olur.

Aidat ve tazminat hükümleri

Aidatın hesaplanma esasları değişmedi. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit; sigorta, bakım ve onarım, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmaya devam ediyor. Ödemesini zamanında yapmayan kat maliki için aylık yüzde beş gecikme tazminatı kuralı da aynı. Hesap için gecikme tazminatı aracımızı kullanabilirsiniz.

Yeni olan, geçici projedeki tutara getirilen sınır. KMK'nın 37. maddesine eklenen fıkraya göre, yürürlükte bir işletme projesi varken hazırlanan geçici projede öngörülen bedel, yürürlükteki proje bedeli esas alınarak her yıl takvim yılı başından geçerli olmak üzere belirlenir. Bu belirlemede artış, bir önceki yıl için 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesi uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olamaz. Kural, onaylı bütçe yokken uygulanan geçici tutarı bir üst sınıra bağlar. Hükmün kendi binanızda nasıl uygulanacağından emin değilseniz bir hukukçuya danışın.

Tahsilat açısından önemli bir hüküm yerinde duruyor: kesinleşen işletme projeleri ile kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılmaya devam ediyor. Bu belgeler, icra takibine itiraz edilmesi hâlinde itirazın kaldırılmasında dayanılabilen belgelerdir. Projenin kabulü artık genel kurul kararına bağlandığından, kararın usulüne uygun alınması ve karar defterine doğru yazılması tahsilat bakımından da önem kazanıyor. Takip adımları için aidat ödemeyen kat maliki rehberimize bakabilirsiniz.

Mevcut yönetim planlarına etkisi

Kanun mevcut yönetim planlarının değiştirilmesini zorunlu tutmuyor; değişiklikler doğrudan uygulanıyor. Yine de planınızı şu açılardan gözden geçirmeniz yararlı olur:

• Toplu yapılar: KMK'nın 70. maddesine eklenen fıkraya göre yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmaz. Planınızda yönetim planı değişikliği için eski kanundaki beşte dört oranı yazıyorsa bu hüküm uygulanmaz; kanundaki üçte iki oranı esas alınır.
• Tek yapılar: Toplu yapı olmayan yapılarda plan değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördü kuralı değişmedi.
• İşletme projesi: Planınızda işletme projesinin hazırlanması, bildirimi, onayı ya da itirazı hakkında hüküm varsa yeni 37. maddeyle birlikte okuyun. Kanunla çelişen bir hüküm olduğunu düşünüyorsanız uygulamadan önce bir hukukçuya danışın; gerekirse planı da güncelleyin.

Planın değiştirilme usulü için yönetim planı rehberimize, çok bloklu sitelerdeki yönetim düzeni için toplu yapı yazımıza bakabilirsiniz.

Uygulamada dikkat edilecekler

1. Onaylı bir işletme projeniz olup olmadığını kontrol edin. Yoksa geçici projeyi gecikmeden hazırlayın; işletme projesi taslağı aracımız başlangıç için yardımcı olur.
2. Projeyi kat maliklerine ya da bağımsız bölümü fiilen kullananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirin ve bildirim kayıtlarını saklayın.
3. Genel kurulu, projenin en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulüne karar verilecek şekilde planlayın. Çağrı metni için genel kurul çağrısı ve tutanak aracımızı kullanabilirsiniz.
4. Yürürlükte bir proje varken geçici proje hazırlıyorsanız, artışın bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmadığını kontrol edin ve hesabı belgeleyin.
5. Avans isterken bunun hangi döneme ait olduğunu ve projenin onay durumunu açıkça belirtin.
6. Toplu yapıda plan değişikliği gündemdeyse oylamayı temsilciler kurulunda üçte iki oranına göre kurgulayın.
7. Genel kurul kararını ve tutanağı eksiksiz tutun; tutanak rehberimiz bu konuda yol gösterir.

Konunun bütününü görmek için işletme projesi nasıl hazırlanır yazımızı da okuyabilirsiniz.