Toplu yapılarda yönetim ve temsilciler kurulu

Çok bloklu bir sitede havuzun, otoparkın ya da güvenlik kulübesinin giderini kimin ödeyeceği, tek bir apartmandaki kadar basit değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu tür yapılar için "toplu yapı" adıyla ayrı bir bölüm içerir ve blok, ada ve site düzeyinde katmanlı bir yönetim öngörür. Bu yazıda toplu yapıların yönetim organlarını, temsilciler kurulunu ve ortak giderlerin paylaşımını özetliyoruz. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Toplu yapı nedir?

Kanun'un 66. maddesine göre toplu yapı; bir ya da birden çok imar parseli üzerinde, onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ya da yapılacak, altyapı, ortak yer, sosyal tesis ve yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdan oluşur. Parsellerin bitişik ya da komşu olması gerekir; aradaki yol, park ve otopark gibi kamuya ayrılmış alanlar bu bağı koparmaz. Birden çok yapıya hizmet veren sosyal ve altyapı tesisleri, hangi parselde bulunursa bulunsun, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.

Bir sitenin toplu yapı hükümlerine tabi olup olmadığı tapu kaydından ve yönetim planından anlaşılır. Birden çok bloktan oluşan her site kendiliğinden toplu yapı sayılmayabilir; bu yüzden kayıtlarınızı kontrol etmeniz önemlidir. Toplu yapılara Kanun'un 66 ile 74. maddeleri arasındaki özel hükümler uygulanır; bu bölümde hüküm bulunmayan konularda Kanun'un diğer hükümleri toplu yapılara da aynen ya da kıyas yoluyla uygulanır.

Yönetim organları

Toplu yapıda yönetim katman katman kurulur. Kanun'un 69. maddesindeki düzen şöyle özetlenebilir:

Düzey	Karar organı	Yönettiği alan
Blok	Blok kat malikleri kurulu	Bloğun kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler
Parsel	Parseldeki kat malikleri kurulu	Aynı parseldeki, blok niteliği taşımayan yapılar
Ada	Ada kat malikleri kurulu ya da yönetim planı öngörüyorsa ada temsilciler kurulu	Adadaki parsellerin ortak yerleri
Toplu yapı	Toplu yapı kat malikleri kurulu ya da yönetim planı öngörüyorsa toplu yapı temsilciler kurulu	Toplu yapının tamamına ait ortak yer ve tesisler

Her düzeyin kendi yöneticisi ve denetçisi olabilir. Kanun'un 71. maddesine göre, yönetim planında aksi yoksa blok yöneticisi ve denetçisi bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Toplu yapı yöneticisi ve denetçisi ise temsilciler kurulu üyelerinin yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla atanır. Yöneticinin genel görevleri için yönetici ve denetçi rehberimize bakabilirsiniz.

Temsilciler kurulu

Büyük bir sitede bütün kat maliklerini her karar için bir araya getirmek zordur. Bu yüzden kanun, ada ve toplu yapı düzeyindeki yetkilerin yönetim planıyla temsilciler kuruluna verilebilmesine izin verir.

Nasıl oluşur?

Yönetim planında aksi yoksa toplu yapı temsilciler kurulu, blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Her üye, yönettiği ve temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır. Böylece çok sayıda bağımsız bölümü olan bir bloğun yöneticisi, küçük bir bloğun yöneticisinden daha fazla oya sahip olur.

Neye karar verir?

• Toplu yapının ortak yer ve tesislerinin yönetimi
• Toplu yapı yöneticisinin ve denetçisinin atanması
• Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi
• Toplu yapının ortak giderlerine ilişkin kararlar

Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için gereken oran, 7579 sayılı Kanunla 22 Mayıs 2026'dan itibaren temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi oldu; önceki oran beşte dörttü. Yönetim planlarının bu kurala aykırı hükümleri uygulanmaz. Ayrıntı için 7579 sayılı Kanun yazımıza ve yönetim planı rehberimize bakabilirsiniz.

Geçici yönetim

Yapılar tamamlanıp temsilciler kurulu oluşana kadar, yönetim planında düzenlenen bir geçici yönetim görev yapabilir. Geçici yönetim temsilciler kurulunun görevlerini üstlenir ve kurulun oluşması için gerekli girişimleri yapar. Kanun'un 73. maddesine göre geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer. Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri, 7579 sayılı Kanunla birlikte toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebiliyor.

Blok ve ada yönetimleri

Her blok, kendi sorunlarını ve yalnız kendine ait ortak yerleri blok kat malikleri kurulu eliyle yönetir. Blok girişi, çatı, blok asansörü ya da bloğa ait sığınak gibi alanlar bu düzeyde ele alınır. Blok kat malikleri kurulu, tek bir apartmandaki kat malikleri kurulu gibi çalışır: toplantı yapar, blok yöneticisini ve denetçisini seçer, bloğa özgü giderlere karar verir.

Birden çok parselin bulunduğu adalarda ada kat malikleri kurulu, adadaki parsellerin ortak yerlerini yönetir. Yönetim planı bu yetkiyi ada temsilciler kuruluna verebilir; bu kurul da planda aksi yoksa blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur.

Uygulamada katmanlar arasındaki iletişim çok önemlidir. Blok yöneticisi temsilciler kurulunda bloğu adına oy kullandığı için, önemli kararlardan önce blok kat maliklerinin görüşünü almak ve sonucu onlara raporlamak güveni artırır. Blok toplantılarının ve temsilciler kurulu toplantılarının ayrı ayrı tutanağa bağlanması da sonradan çıkabilecek tartışmaları azaltır; bunun için toplantı tutanağı rehberimize göz atabilirsiniz.

Ortak giderlerin paylaşımı

Kanun'un 72. maddesi gider paylaşımında tahsis ilkesini benimser:

• Yalnız belli bir yapıya ya da birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderlerini o yapıların kat malikleri öder.
• Bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş yer ve tesislerin giderlerini bütün kat malikleri öder.
• Kat malikleri, ortak yer ve tesisleri kullanmadıklarını ya da bunlara ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Her katmanın içinde paylaşım, yönetim planında aksi yoksa Kanun'un 20. maddesindeki genel kurallar kıyasen uygulanarak yapılır: görevli giderleri eşit; sigorta, bakım, onarım ve işletme giderleri arsa payı oranında. Uygulamada giderleri blok giderleri ve site geneli giderleri gibi gruplara ayırmak ve her bağımsız bölümün hangi gruba ne ödediğini gösteren bir döküm sunmak tartışmaları azaltır. Hesaplamada aidat ve arsa payı dağıtım aracımız, kalemlerin sınıflandırılmasında ortak giderler rehberimiz yardımcı olur.

Kanun ayrıca blok kat malikleri kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu ve geçici yönetim kurulunun kararlarını, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayar. Bu nedenle gider kararlarının usulüne uygun alınması ve yazılı tutulması tahsilat açısından da önemlidir.

AVM ve karma kullanım

Alışveriş merkezleri ve konutla ticari alanların bir arada bulunduğu karma projeler kat mülkiyetine tabi olduğunda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun hükümleri, toplu yapı niteliği taşıyorlarsa toplu yapı hükümleri de uygulanır. Bu yapılarda yönetim planı daha da belirleyici hâle gelir; çünkü bağımsız bölümlerin kullanım biçimi ve ortak alanlardan yararlanma düzeyi birbirinden çok farklı olabilir.

Karma kullanımlı yapılarda şu noktalara dikkat edebilirsiniz:

• Konut ve ticari bölümleri ayrı bloklar ya da ayrı gider grupları olarak tanımlamak
• Yalnız ticari bölümlere hizmet veren yükleme alanı ya da ticari otopark gibi yerlerin giderlerini tahsis ilkesine göre ayırmak
• Çalışma saatleri, güvenlik ve temizlik düzeyi farklı alanlar için kuralları yönetim planına açıkça yazmak
• Ortak alanlardan elde edilen gelirlerin hangi gider grubuna yazılacağını önceden belirlemek
• Bütçeyi ve gerçekleşen giderleri gruplara göre ayrı raporlamak

Büyük yapılarda raporlamanın düzenli ve anlaşılır olması katmanlar arasındaki güveni sağlar; bunun için şeffaf raporlama rehberimize göz atabilirsiniz. Çok bloklu siteniz ya da AVM'niz için Yuvasal'ın nasıl kurulabileceğini konuşmak isterseniz teklif isteyebilirsiniz.