Ortak giderler ve demirbaş: yakıt, asansör, görevli
Yakıt, asansör ve görevli giderleri ile demirbaş alımlarının ortak gider olarak nasıl sınıflandığını ve paylaştırıldığını anlatır.
Yazar: Editör · 5 dk okuma ·
Aidatın büyük kısmı birkaç kalemden oluşur: ısınma, asansör, görevli giderleri ve zaman zaman yapılan demirbaş alımları. Bu kalemlerin nasıl paylaştırılacağı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda genel kurallara bağlanmıştır; yönetim planı ise bu kurallardan farklı bir düzen öngörebilir. Bu yazıda sık karşılaşılan gider kalemlerini ve paylaştırma yöntemlerini örnekle anlatıyoruz. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.
Ortak gider kalemleri
Kanun'un 20. maddesi, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa giderlerin nasıl paylaşılacağını iki grupta toplar. Aşağıdaki tablo bu genel kuralı özetler:
| Gider | Kanundaki genel kural |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans | Eşit |
| Yapının sigorta primi | Arsa payı oranında |
| Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri | Arsa payı oranında |
| Yönetici ücreti | Arsa payı oranında |
| Ortak tesislerin işletme giderleri ile bunlar için toplanan avans | Arsa payı oranında |
| Merkezi ısıtmada ısınma giderleri | Yönetmelikteki usul ve esaslar |
Kanun bir de önemli bir sınır koyar: kat maliki, ortak yer ya da tesis üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini veya bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Ödemeyen kat maliki için dava ve icra takibi yolu açıktır ve geciken ödemeye aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler.
Eşit ve arsa payına göre paylaşımın ayrıntısını aidatın eşit mi arsa payına göre mi dağıtılacağını anlatan yazımızda ele aldık.
Yakıt ve ısınma giderleri
Isınma, çoğu binada en büyük gider kalemidir ve yapının ısınma sistemine göre farklı ele alınır.
Merkezi ısıtma
Merkezi sistemde yakıt gideri, ortak bir tesisin işletme gideridir. Kanun'un 42. maddesi, merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle belirleneceğini öngörür. Isı pay ölçer kullanılan binalarda giderin bir bölümü ortak kullanım payı olarak, kalan bölümü ise ölçülen tüketim üzerinden dağıtılır. Oranlar ve okuma usulü için yürürlükteki yönetmeliğe ve yönetim planınıza bakın; ölçüm hizmetini veren firmanın raporlarını da dönem kayıtlarınızla birlikte saklayın.
Bireysel ısınma
Her bağımsız bölümün kendi kombisi varsa ısınma gideri her bölümün kendi aboneliğine yansır. Ortak alanların ısıtılması gibi kalemler ise ortak gider olarak kalır.
Kaloriferci gideri ve avans
Kaloriferci gideri, kanunda eşit paylaştırılan görevli giderleri arasında sayılır. Kış aylarında yüksek tutarlı yakıt alımları yapılacaksa bunun işletme projesinde öngörülmesi ve avansın buna göre planlanması nakit sıkıntısını önler. Bütçe hazırlığı için işletme projesi taslağı aracımızı kullanabilirsiniz.
Asansör bakım ve işletme
Yönetici, asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrollerini yaptırmak ve bunların ücretlerini ödemekle görevlidir. Asansörün bakım, onarım ve işletme giderleri, ortak yerlerin bakım ve onarımı ile ortak tesislerin işletme giderleri kapsamında, kanundaki genel kurala göre arsa payı oranında paylaştırılır.
En sık tartışılan konu zemin kat ve bahçe katındaki bağımsız bölümlerdir. Kanunda bu bölümler için ayrı bir muafiyet yoktur; kat maliki asansörü kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz. Bununla birlikte yönetim planı ya da kat malikleri arasındaki bir anlaşma farklı bir paylaşım öngörebilir. Böyle bir değişiklik yönetim planı değişikliği gerektiriyorsa, toplu yapı olmayan yapılarda bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır; usul için yönetim planı rehberimize bakabilirsiniz.
Çok bloklu sitelerde bir bloğun asansörü yalnız o bloğa tahsis edilmiş bir tesis olduğundan, giderini kural olarak o bloğun kat malikleri öder. Ayrıntı için toplu yapı yazımıza göz atın.
Kapıcı ve görevli giderleri
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri, kanundaki genel kurala göre bütün bağımsız bölümler arasında eşit paylaştırılır. Bu kalemler yalnız ücreti değil, görevliye ilişkin yasal yükümlülüklerden doğan işçilik giderlerini de kapsar. Görevli için toplanan avans da aynı kurala tabidir.
Uygulamada temizlik ya da güvenlik hizmetinin bir firmadan satın alındığı sık görülür. Böyle bir hizmet bedelinin eşit mi arsa payına göre mi paylaştırılacağı tartışma konusu olabileceğinden, bunu yönetim planına ya da kat malikleri kurulu kararına açıkça yazmak en sağlıklı yoldur.
Demirbaş alımları
Demirbaş, yönetime ait olan ve uzun süre kullanılan eşyadır: hidrofor, jeneratör, temizlik makinesi, bahçe mobilyası ya da kamera sistemi gibi. Demirbaş alımında karar usulü, alımın niteliğine bağlıdır:
- İşletme projesinde öngörülmüş ve genel kurulda onaylanmış bir alım, onaylı bütçe çerçevesinde yapılabilir.
- Projede öngörülmemiş ya da yüksek tutarlı bir alım için kat malikleri kurulu kararı alınması önerilir; gerekirse olağanüstü toplantı yapılabilir.
- Ortak yerlerde faydalı yenilik ve ilave niteliğindeki işler için kanun kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmasını öngörür.
- Çok masraflı ya da yapının durumuna göre lüks sayılan yenilik ve ilavelerde, katılmak istemeyen kat maliki gidere katılmaya zorlanamaz; gideri karar verenler öder.
- Ortak yerlerde inşaat, onarım ya da tesis yapılması ve dış badana ile boyanın değiştirilmesi için kanun bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını arar; mahkemece tespit edilen acil onarım ve güçlendirme hâlleri bunun istisnasıdır.
Bir alımın hangi gruba girdiği her zaman açık olmayabilir; tereddütte bir hukukçuya danışın. Alınan demirbaşları fatura ve garanti belgeleriyle birlikte bir envanter listesinde tutmak, yönetim değişikliğinde devir teslimi de kolaylaştırır. Olağanüstü toplantı usulü için olağanüstü genel kurul yazımıza bakabilirsiniz.
Paylaştırma aracıyla örnek
Paylaştırmanın mantığını basit bir örnekle görelim. Dört bağımsız bölümlü bir yapıda arsa payları sırasıyla 30, 25, 25 ve 20 olsun; toplam arsa payı 100'dür. Yönetim planında farklı bir kural olmadığını varsayalım.
- Gideri sınıflandırın. Kapıcı gideri eşit, asansör bakım gideri arsa payına göre paylaştırılacak.
- Arsa paylarını tapu kaydından alın ve toplamlarını kontrol edin.
- Eşit paylaştırılan giderde her bağımsız bölüm toplam giderin dörtte birini, yani yüzde 25'ini öder.
- Arsa payına göre paylaştırılan giderde birinci bölüm yüzde 30, ikinci ve üçüncü bölümler yüzde 25'er, dördüncü bölüm yüzde 20 öder.
- Kuruş farklarını belirli bir kurala göre dağıtın; payların toplamı her zaman dağıtılacak tutara eşit olmalıdır.
- Sonucu her bağımsız bölümün aidat dökümüne kalem kalem yansıtın.
Bu örnekte birinci bölüm, kapıcı giderinden diğerleriyle aynı payı öderken asansör giderinden en yüksek payı öder. Gerçek tutarlarla hesap yapmak ve kuruş farklarını otomatik dağıtmak için aidat ve arsa payı dağıtım aracımızı kullanabilirsiniz.
Gider kalemlerini sınıflandırıp her bağımsız bölüme kendi payını yansıtmak, aylık raporlamayı da kolaylaştırır; bunun için şeffaf raporlama rehberimize göz atabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
Asansör giderine zemin kat malikleri de katılır mı?
Kanunda zemin kat için ayrı bir muafiyet yoktur; yönetim planında ya da kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa asansör bakım ve işletme giderleri kural olarak arsa payına göre paylaştırılır. Kat maliki asansörü kullanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Yönetim planınızda farklı bir paylaşım öngörülmüş olabilir; önce planı kontrol edin.
Demirbaş alımı için karar gerekir mi?
İşletme projesinde öngörülmüş bir alım, onaylı bütçe çerçevesinde yapılabilir. Öngörülmemiş ya da yüksek tutarlı alımlar için kat malikleri kurulu kararı alınması önerilir. Ortak yerlerdeki yenilik ve ilavelerde kanun sayı ve arsa payı çoğunluğunu arar; çok masraflı ya da lüks sayılan yeniliklerde ise katılmak istemeyen kat maliki gidere zorlanamaz.
Yakıt gideri nasıl paylaştırılır?
Merkezi ısıtmada yakıt gideri ortak tesis işletme gideridir; ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar kanun gereği yönetmelikle düzenlenmiştir. Isı pay ölçer kullanılan binalarda giderin bir bölümü ortak kullanım payı, kalanı ölçülen tüketim üzerinden dağıtılır. Kaloriferci gideri ise kanunda eşit paylaştırılan görevli giderleri arasında sayılır.