Aidat eşit mi, arsa payına göre mi dağıtılır?

Ortak giderlerin bağımsız bölümlere nasıl dağıtılacağı, sitelerde en çok tartışılan konulardan biridir. Büyük dairenin sahibi "neden küçük daireyle aynı kapıcı payını ödüyorum?" diye sorarken, küçük dairenin sahibi asansör onarımına neden daha az katıldığını merak edebilir. Cevap, gider türüne, kanuna ve yönetim planınıza bağlıdır. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Ortak giderler ve dağıtım ilkesi

Ortak giderler, yapının ortak yer ve tesislerinin işletilmesi, korunması ve bakımı için yapılan harcamalardır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, kat maliklerinin bu giderlere nasıl katılacağını belirler ve maddenin başında önemli bir kayıt koyar: kural, kat malikleri "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" uygulanır. Bu anlaşma çoğunlukla yönetim planında yer alır.

Kanun iki temel yöntem öngörür:

• Bazı giderler bütün bağımsız bölümlere eşit paylaştırılır.
• Diğer giderler her bölümün arsa payı oranında paylaştırılır.

Kanun bir kuralın daha altını çizer: kat malikleri, ortak yer ya da tesisleri kullanma hakkından vazgeçtiklerini veya kendi bölümlerinin durumu nedeniyle bunlara ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz. Örneğin bahçeyi kullanmadığını söyleyen bir kat maliki, bahçe giderine katılmaktan bu gerekçeyle kurtulamaz.

Bir giderin doğmasına bir kat malikinin ya da onun bölümünden yararlanan kişinin kusurlu bir davranışı yol açmışsa, kanun gidere katılanlara ödedikleri için o kişiye rücu hakkı tanır. Örneğin bir sakinin dikkatsizliğiyle kırılan ortak kapının onarımı önce ortak giderden karşılanabilir, ardından sorumlu kişiden istenebilir.

Her gider türü için dağıtım yöntemini işletme projesinde önceden yazmak tartışmaları büyük ölçüde azaltır.

Eşit paylaşılan giderler

Kanuna göre, başka türlü bir anlaşma yoksa şu giderler ve bunlar için toplanacak avans kat maliklerine eşit olarak paylaştırılır:

• Kapıcı giderleri
• Kaloriferci giderleri
• Bahçıvan giderleri
• Bekçi giderleri

Bu giderlerin ortak noktası, hizmetin bütün bölümlere benzer ölçüde verilmesidir. Eşit dağıtım basittir ve hesaplaması kolaydır; ancak bölüm büyüklükleri çok farklıysa bazı kat malikleri tarafından adil bulunmayabilir. Bu durumda değişiklik yolu yönetim planından geçer.

Arsa payına göre paylaşılan giderler

Kanuna göre şu giderler ve bunlar için toplanacak avans kat maliklerinin arsa payı oranında paylaştırılır:

• Yapının sigorta primleri
• Bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri
• Yönetici aylığı gibi diğer giderler
• Ortak tesislerin işletme giderleri

Arsa payı, bağımsız bölümün ana taşınmazdaki payını gösterir ve tapu kaydında yazılıdır. Tapu senedinizde ya da tapu müdürlüğünden alınacak kayıtta bölümünüzün arsa payını ve toplam payı görebilirsiniz. Kat mülkiyeti kurulurken arsa payları belirlendiği için sonradan dağıtım yaparken tapudaki değerleri esas alın.

Sigorta için kanunun 21. maddesi de aynı esası tekrarlar: sigorta yapılmışsa kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılır.

Yenilik ve ilavelerde durum farklıdır

Ortak yerlerde yapılan faydalı yenilik ve ilavelerin giderleri, kanunun 42. maddesine göre yeniliklerden faydalananlar tarafından faydalanma oranına göre ödenir. Isı yalıtımı ve ısıtma sisteminin dönüştürülmesi gibi işlerin giderleri ise aynı maddeye göre arsa payı oranında ödenir. Çok masraflı ya da lüks nitelikteki yeniliklerde, 43. maddeye göre bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir; giderleri yapılmasına karar verenler öder. Asansör, yakıt ve demirbaş gibi kalemlerin ayrıntısı için ortak giderler rehberine bakabilirsiniz.

Yönetim planında farklı düzenleme

Kanundaki dağıtım kuralı, kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmadıkça uygulanır. Yönetim planı, kanuna göre bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir; bu yüzden planınızda dağıtıma ilişkin bir hüküm varsa önce ona bakın. Örneğin bazı planlar kapıcı giderinin brüt alana göre ya da ticari bölümler için farklı bir katsayıyla paylaşılmasını öngörür.

Planda hüküm yoksa ya da mevcut hükmü değiştirmek istiyorsanız dikkatli olun. Kanunun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Dağıtım esasının olağan bir genel kurul kararıyla değiştirilip değiştirilemeyeceği tartışmalı olabilir; kararın sonradan iptal edilmemesi için usulü önceden bir hukukçuyla netleştirin. Toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için ayrı bir kural vardır; ayrıntı için toplu yapılar rehberine ve yönetim planı rehberine bakabilirsiniz.

Tüketime bağlı giderler

Sayaçla ölçülen giderler, ölçülen tüketime göre paylaştırılır. Bağımsız bölümlerin kendi su ve elektrik sayaçları varsa bu giderler doğrudan bölüm sahibine ya da kullanıcısına aittir; ortak alan sayaçlarının giderleri ise ortak giderdir.

Merkezi ısıtmalı yapılarda ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esaslar, kanunun 42. maddesinin yetki verdiği yönetmelikle düzenlenir. Isı pay ölçer kullanan yapılarda bu yönetmeliğe ve yönetim planınıza bakın.

Tüketime dayalı dağıtımda:

• Sayaç okumalarını düzenli tarihlerde yapın ve kayda geçirin.
• Okuma değerlerini fotoğraf ya da tutanakla belgeleyin.
• Arızalı ya da okunamayan sayaçlar için nasıl tahmin yapılacağını önceden kararlaştırın.

Dağıtım aracıyla örnek hesap

Dağıtımda en sık hata kuruş yuvarlamasından çıkar. Dağıtımın toplamı her zaman dağıtılacak tutara eşit olmalıdır. Örneğin 1.000,00 TL eşit olarak üç bölüme bölündüğünde her bölüme 333,33 TL düşer; toplam 999,99 TL eder ve bir kuruş açıkta kalır. Bu kuruş önceden belirlenmiş bir kurala göre bölümlerden birine eklenir.

Arsa payına göre dağıtımda da durum aynıdır. Varsayımsal bir örnekte 1.234,57 TL'lik onarım gideri, arsa payları toplamı 100 olan dört bölüme dağıtılsın. Paylar önce kuruşa aşağı yuvarlanmış, açıkta kalan kuruşlar küsuratı en büyük olan bölümden başlayarak birer birer dağıtılmıştır:

Bölüm	Arsa payı	Hesaplanan pay	Dağıtılan pay
1	17/100	209,8769 TL	209,88 TL
2	23/100	283,9511 TL	283,95 TL
3	29/100	358,0253 TL	358,02 TL
4	31/100	382,7167 TL	382,72 TL
Toplam	100/100	1.234,5700 TL	1.234,57 TL

Aşağı yuvarlanan paylar önce 1.234,55 TL eder; açıkta kalan iki kuruş, küsuratı en büyük olan 1 ve 4 numaralı bölümlere eklenir ve toplam tam olarak dağıtılacak tutara eşitlenir. Her payı ayrı ayrı olağan yöntemle yuvarlasaydık 3 numaralı bölüme 358,03 TL düşer, toplam 1.234,58 TL olur ve bir kuruş fazla toplanırdı. Küçük görünen bu fark, yüzlerce bölümlü bir sitede ve her ay tekrarlandığında kasa ile kayıtlar arasında açıklanamayan farklara dönüşür. Hangi kuralı seçerseniz seçin, her dağıtımda aynı kuralı uygulayın.

Aidat ve arsa payı dağıtımı aracı bu hesabı kuruşu kuruşuna yapar ve toplamın bozulmamasını sağlar. Dağıtılan payların yıllık bütçeye nasıl yansıtılacağı için işletme projesi rehberine bakabilirsiniz.

Yuvasal'da gider dağıtımını eşit, arsa payı, metrekare ya da kişi sayısı gibi esaslarla yürütmek isterseniz teklif formundan bize ulaşabilirsiniz.