İşletme projesi nasıl hazırlanır?

İşletme projesi, bir sitenin ya da apartmanın yıllık bütçesidir: hangi giderin ne kadar tutacağını, bu giderlerin kat maliklerine nasıl paylaştırılacağını ve her bağımsız bölümün ne kadar avans ödeyeceğini gösterir. İyi hazırlanmış bir proje aidat tartışmalarını azaltır, tahsilatı kolaylaştırır ve yöneticiyi korur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun işletme projesini düzenleyen 37. maddesi, 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla değiştirildi; bu yazı güncel metne göre hazırlanmıştır. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

İşletme projesi nedir?

Kanuna göre işletme projesinde özellikle şu bilgiler gösterilir:

• Yapının bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları
• Bütün giderlerden her kat malikine, kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar
• Her kat malikinin aynı esaslara göre vermesi gereken avans tutarı

Güncel metne göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlar; bu geçici proje en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar uygulanır. Değişiklikle, önceki metinde yer alan ve itiraz edilmeyen projenin kendiliğinden kesinleşmesini öngören cümle yürürlükten kaldırıldı. Değişikliğin bütünü için 7579 sayılı Kanun rehberine bakabilirsiniz.

İşletme projesinin önemi tahsilatta da ortaya çıkar: kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Bu, borçlu itiraz ettiğinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilmeniz için güçlü bir dayanaktır.

Gelir ve gider kalemlerinin belirlenmesi

Projeyi hazırlamaya geçen yılın gerçekleşen rakamlarıyla başlayın. Faturalar, sözleşmeler ve banka hareketleri en güvenilir kaynaktır.

Gider kalemleri

Giderleri, kanundaki paylaştırma esasına göre gruplamak sonraki adımı kolaylaştırır:

• Eşit paylaşılan giderler: Kanunun 20. maddesine göre, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans kat maliklerine eşit olarak paylaştırılır.
• Arsa payına göre paylaşılan giderler: Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi diğer giderler ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaştırılır.
• Tüketime bağlı giderler: Sayaçla ölçülen ortak tüketimler ayrı bir grup olarak izlenir.

Her grubun içinde personel, enerji, asansör bakımı, temizlik, bahçe, güvenlik, sigorta, banka masrafları ve küçük onarımlar gibi kalemleri ayrı satırlarda gösterin. Sözleşmesi olan hizmetlerde sözleşmedeki artış esasını, personel giderlerinde yasal yükümlülükleri dikkate alın. Kalemlerin nasıl sınıflandığını ayrıntılı görmek için ortak giderler rehberine bakabilirsiniz.

Gelir kalemleri

Aidat dışındaki gelirleri de gösterin: ortak alan kiraları, reklam ya da baz istasyonu gelirleri, banka faizi ve önceki yıldan devreden tutar gibi. Bu gelirler aidat ihtiyacını azaltır ve kat maliklerinin bütçeyi bütün olarak görmesini sağlar.

Öngörülmeyen giderler

Yıl içinde beklenmedik onarımlar çıkabilir. Bunun için ayrı bir "öngörülmeyen giderler" kalemi ayırmak ve bu kalemin hangi durumlarda kullanılacağını projeye yazmak, yıl ortasında ek toplama ihtiyacını azaltır.

Yıllık bütçenin aylara dağıtılması

Yıllık toplam belirlendikten sonra her bağımsız bölümün payı hesaplanır ve aylara bölünür.

1. Her gider grubunu kendi paylaştırma esasına göre bağımsız bölümlere dağıtın.
2. Her bölümün yıllık payını toplayın.
3. Yıllık payı ödeme dönemlerine bölün.
4. Kuruş yuvarlamalarının toplamı bozmadığını kontrol edin.

Yakıt gibi mevsime bağlı giderler kışın yoğunlaşır. Bu giderleri bütün yıla eşit yaymak sakinlerin aylık yükünü dengeler; mevsime göre ayrı avans toplamak ise kasanın nakit ihtiyacına daha yakın bir düzen sağlar. Hangi yöntemi seçtiğinizi projede açıkça yazın.

Paylaştırmayı elle yapmak kuruş farklarına yol açabilir. Aidat ve arsa payı dağıtımı aracı her bölümün payını hesaplar ve dağıtım toplamının dağıtılacak tutara eşit kalmasını sağlar. Dağıtım esaslarının ayrıntısı için aidat dağıtımı rehberine bakabilirsiniz.

Genel kurulda onay

Hazırlanan proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Güncel metne göre bildirimden sonra en geç üç ay içinde, projenin aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır.

Onay toplantısına hazırlanırken:

• Projeyi gündemde ayrı bir madde olarak yazın.
• Geçen yılın bütçe ve gerçekleşen tablosunu yan yana sunun.
• Kalemlerdeki artışların gerekçesini kısaca açıklayın.
• Değişiklik önerilerini tutanağa yazın ve kabul edilen son hâli karar defterine geçirin.

Toplantının çağrı ve yeter sayı kuralları için genel kurul rehberine bakabilirsiniz.

Geçici işletme projesi

Onaylı proje yokken yönetici geçici bir proje hazırlar. Kanunun yeni fıkrasına göre, yürürlükte bir işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedel, takvim yılı başından geçerli olmak üzere her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesine göre tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranını aşmayacak biçimde belirlenir. Bu bedel de aynı usulle kurula sunulur. Böylece onay beklenirken aidatın ölçüsüz artması önlenir.

Onay sürecinde avans toplanmasına da kanun cevap verir: yöneticinin görevlerini sayan 35. maddeye göre yönetici, yönetim planında gösterilen zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayı içinde, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar.

Dönem içinde izleme ve revizyon

Onaylanan proje bir başlangıçtır. Her ay gerçekleşen gelir ve giderleri bütçeyle karşılaştırın ve sapmaları not edin.

• Bir kalem bütçeyi belirgin biçimde aşıyorsa nedenini belgeyle açıklayın.
• Öngörülmeyen giderler kalemini kullandığınızda neye harcandığını yazın.
• Projede bulunmayan büyük bir harcama ya da aidat artışı gerekiyorsa genel kurul kararı alın; gerekirse olağanüstü genel kurul toplayın.

Kanun yöneticiye, yönetim planında başka zaman yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna hesap verme yükümlülüğü yükler; kat maliklerinin yarısı isterse hesap bu zamanlar dışında da istenebilir. Hesapların denetimi ise planda başka zaman yoksa üç ayda bir yapılır. Düzenli izleme bu yükümlülükleri yerine getirmeyi kolaylaştırır; raporlama yöntemi için şeffaf raporlama rehberine göz atabilirsiniz.

Taslak aracıyla başlama

İlk taslağı sıfırdan yazmak yerine işletme projesi taslağı aracıyla başlayabilirsiniz. Araçla gider kalemlerinizden yola çıkan bir taslak oluşturun; ardından taslağı faturalar, sözleşmeler ve geçen yılın gerçekleşen rakamlarıyla karşılaştırarak gözden geçirin. Son hâlini yönetim kurulu ya da denetçiyle paylaşmak, genel kurulda çıkabilecek soruları önceden görmenizi sağlar.

Taslağı sunmadan önce kısa bir kontrol yapın:

• Kanunun saydığı üç bilgi, yani tahmini gelir ve gider, kat malikine düşen pay ve avans tutarı projede var mı?
• Her gider grubu doğru paylaştırma esasıyla dağıtıldı mı?
• Dağıtım toplamı bütçe toplamına kuruşu kuruşuna eşit mi?
• Bildirim yöntemi ve genel kurul tarihi belirlendi mi?

Yuvasal'da işletme projesini hazırlamak ve payları dağıtım esaslarına göre hesaplamak isterseniz teklif formundan bize yazabilirsiniz.