Aidat ödemeyen kat maliki için izlenecek yol

Aidat ödemeyen bir kat maliki, bütün sitenin bütçesini etkiler: ödenmeyen pay, zamanında ödeyenlerin sırtına biner ve ortak hizmetler aksar. Kanun yöneticiye ve kat maliklerine bu borcu tahsil etmek için güçlü araçlar verir; ancak bu araçların sırasıyla ve belgeli kullanılması gerekir. Aşağıdaki adımlar dostane hatırlatmadan icra ve dava yoluna kadar izlenebilecek yolu özetler. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Önce yazılı hatırlatma

Borcun çoğu zaman bir unutkanlıktan ya da geçici bir sıkıntıdan kaynaklandığını unutmayın. İlk adım, kibar ama açık bir yazılı hatırlatmadır.

• Hatırlatmada dönemi, tutarı, son ödeme gününü ve işleyen gecikme tazminatını gösterin.
• Ödeme kanallarını ve makbuzun nereden görüleceğini yazın.
• Ödeme güçlüğü varsa görüşme önerin; kararlaştırılan ödeme planını yazıya geçirin.
• Hatırlatmayı kat malikinin bildirdiği adrese ya da kanala gönderin ve gönderim kaydını saklayın.

Kanun icra takibinden önce noter ihtarı yapılmasını genel olarak şart koşmaz; ancak ödeme günü belirli değilse borçlunun temerrüde düşmesi için ihtar gerekebilir. Yönetim planınızda ön ihtar ya da belirli bir bekleme süresi öngörülmüşse ona uyun.

Ödeme planı yaparken

Kat maliki borcu taksitle ödemek isterse bu, takip masrafı ve zaman kaybı olmadan tahsilatın en kısa yolu olabilir. Ödeme planını yazılı yapın; taksit tutarlarını, tarihlerini, gecikme tazminatının nasıl ele alınacağını ve bir taksit ödenmezse ne olacağını açıkça belirtin. Planı borçluya imzalatın ve her taksit ödendiğinde makbuzda hangi döneme sayıldığını gösterin. Aynı durumdaki borçlulara aynı ilkeyi uygulamak, kayırma tartışmalarını önler.

Borçluların adlarını herkese açık panolarda ya da toplu mesaj gruplarında paylaşmaktan kaçının. Bu, kişisel verilerin korunması açısından risklidir ve uyuşmazlığı büyütür; ayrıntı için site yönetiminde KVKK rehberine bakabilirsiniz.

Gecikme tazminatının işletilmesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Tazminatı düzenli işletmek hem kanunun gereğidir hem de borcun uzamasını caydırır.

• Tazminatı her dönem için ayrı ve ana borçtan ayrı kalem olarak hesaplayın.
• Kısmi ödemelerin hangi döneme sayıldığını makbuzda gösterin.
• Hesabı gecikme tazminatı hesaplayıcısıyla kontrol edin.

Hesabın ayrıntıları için gecikme tazminatı rehberine bakabilirsiniz.

Borçtan yalnız kat maliki sorumlu değildir. Kanunun 22. maddesine göre bölümde kira sözleşmesi ya da başka bir sebeple devamlı oturanlar da gider borcu ve gecikme tazminatından müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Ayrıntı için kiracının aidat sorumluluğu rehberine göz atın.

Yönetim kurulu ve genel kurul kararı

Kanun, gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinin her birine ya da yöneticiye dava açma ve icra takibi yapma hakkı tanır. Yöneticinin görevlerini sayan 35. madde de, yönetim planında aksine hüküm yoksa, borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılmasını yöneticinin görevleri arasında sayar. Bu yüzden yöneticinin takip başlatması için ayrıca genel kurul kararı alınması kanunda şart değildir.

Yine de bazı durumlarda karar almak işinizi kolaylaştırır:

• Yönetim planınız takip yetkisini sınırlıyor ya da kurul kararına bağlıyorsa
• Avukat görevlendirilecek ve masraflar ortak giderden karşılanacaksa
• Borçlularla ödeme planı yapılması için ortak bir ilke belirlenecekse
• Mülkiyetin devri davası gibi ağır bir yola başvurulması düşünülüyorsa

Son madde için kanun ayrı bir kural koyar: 25. maddeye göre, ortak giderlerden kendine düşen borçları ödemediği için iki takvim yılı içinde üç kez icra ya da dava takibine sebep olan kat maliki bakımından çekilmezlik var sayılır. Bu durumda bağımsız bölümün mülkiyetinin bedeli ödenerek diğer kat maliklerine devri dava edilebilir; davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu yol istisnai sonuçlar doğurduğundan mutlaka bir hukukçuyla değerlendirilmelidir.

İcra takibi

Yazılı hatırlatmaya rağmen ödeme gelmezse en sık kullanılan yol ilamsız icra takibidir.

1. Takip talebi. İcra dairesine borçlu, dönemler, ana borç ve işlemiş gecikme tazminatı ayrı ayrı gösterilerek takip talebi verilir.
2. Ödeme emri. İcra dairesi borçluya ödeme emri gönderir.
3. İtiraz süresi. İcra ve İflas Kanunu'na göre itiraz etmek isteyen borçlu, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazını icra dairesine bildirir. İtiraz edilmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.
4. İtiraz edilirse. Takip durur ve alacaklının iki yolu vardır.

İtirazın kaldırılması

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine göre kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Takibiniz böyle bir belgeye dayanıyorsa, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Bu yüzden onaylı bir işletme projesi ve düzenli tutulmuş karar defteri, tahsilatta en büyük dayanağınızdır; hazırlığı için işletme projesi rehberine bakabilirsiniz.

İtirazın iptali davası

Belge yoksa ya da itirazın kaldırılması yolu uygun değilse, alacaklı itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde genel hükümlere göre itirazın iptali davası açabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklar sulh mahkemelerinde görülür.

Dava yolu

İcra takibi yerine doğrudan alacak davası açmak da mümkündür. Hangi yolu seçerseniz seçin, dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız gerekir: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na göre Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa süreç uzamadan sonuçlanabilir.

Kanun ayrıca bir güvence daha tanır: borç bölümden yararlananlardan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir. Kat maliklerinin bu alacakları da kanunda öncelikli alacak olarak düzenlenmiştir.

Süreç boyunca kayıt tutma

Takibin başarısı, çoğu zaman tutulan kayıtların düzenine bağlıdır. Yönetici, kanunun 36. maddesine göre kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini karar defterine yazmak ve belgeleri bir dosyada saklamakla yükümlüdür.

Her borçlu dosyasında şunlar bulunmalıdır:

• Borcun dayanağı: işletme projesi, kurul kararı ve dağıtım hesabı
• Dönem dönem borç, vade ve gecikme tazminatı dökümü
• Gönderilen hatırlatmalar ve gönderim kayıtları
• Ödeme planı ve kısmi ödemelere ait makbuzlar
• İcra dosyası, arabuluculuk ve dava belgeleri

Borçlu kat maliki genel kurula katılmaya ve oy kullanmaya devam eder; kanun borç nedeniyle oy hakkını kaldırmaz. Ancak 31. maddeye göre alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiriyorsa görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

Yuvasal'da borç, hatırlatma ve tahsilat kayıtlarının nasıl bir arada tutulduğunu görmek isterseniz teklif formundan bize yazabilirsiniz.