Aidat gecikme tazminatı nasıl hesaplanır?

Aidatın zamanında ödenmemesi, sitelerde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Kanun bu durumda kat malikinden gecikme tazminatı istenmesini öngörür; ancak tazminatın hangi borca, hangi tarihten ve nasıl hesaplanacağı sık sık tartışma konusu olur. Bu yazı, hesabın mantığını örneklerle anlatır ve kendi rakamlarınızı kontrol etmeniz için hesaplayıcıya yönlendirir. Bu içerik genel bilgilendirmedir; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Yönetim planınız ve kanun metni önceliklidir; tereddütte bir hukukçuya danışın.

Gecikme tazminatı nedir?

Gecikme tazminatı, ortak gider ya da avans payını vadesinde ödemeyen kat malikinin, gecikmenin karşılığı olarak ödediği tutardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu belirtir.

Tazminatın amacı, zamanında ödeyen kat maliklerinin yükünü artırmamak ve bütçenin düzenli işlemesini sağlamaktır. Bir ceza değil, kanundan doğan bir yükümlülüktür; ayrıca bir sözleşme yapılmasına gerek yoktur.

Tazminatın sağlıklı hesaplanabilmesi için iki bilginin baştan net olması gerekir: borcun tutarı ve son ödeme günü. Bu iki bilgi çoğunlukla onaylı işletme projesinden ve genel kurul kararlarından gelir; bu yüzden düzenli bir işletme projesi, tazminat hesabının da temelidir.

Hangi borca uygulanır?

Tazminat, kanundaki ifadesiyle gider ve avans payına uygulanır. Bunlar şunları kapsar:

• İşletme projesine göre her ay toplanan aidat ya da avans
• Genel kurul kararıyla toplanan ek gider payları (örneğin onarım için alınan karar)
• Ortak gider kalemlerinden bölüme düşen paylar

Şu tutarlar ise ayrıca değerlendirilmelidir:

• Birikmiş tazminat: Tazminata yeniden tazminat işletmeyin; hesap ana borç üzerinden yapılır.
• Ortak gidere girmeyen alacaklar: Bölüme özel bir hizmet bedeli ya da kişisel bir zarar gibi kalemler gider payı değildir; bunlar için kanundaki bu oran kendiliğinden uygulanmaz.

Borçtan yalnız kat maliki sorumlu değildir. Kanunun 22. maddesine göre bağımsız bölümden kira sözleşmesi ya da başka bir sebeple devamlı yararlananlar da gider ve avans borcu ile gecikme tazminatından müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Ayrıntı için kiracının aidat sorumluluğu rehberine bakabilirsiniz.

Oran ve yasal sınır

Kanundaki oran aylık yüzde beştir. Bu oran, 2007 yılında 5711 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle yüzde ondan yüzde beşe indirilmiştir. Oran aylık olduğundan, bir aydan kısa ya da uzun gecikmelerde gün esasına göre orantılanır.

Yönetim planında farklı bir oran yazılı olabilir. Kanundaki oranın yönetim planıyla değiştirilip değiştirilemeyeceği tartışmalıdır: daha yüksek bir oran uygulamak itiraz ve dava riski taşır. Planınızda kanundan farklı bir oran varsa uygulamadan önce bir hukukçuya danışmanız, tereddüt hâlinde kanundaki oranı esas almanız güvenli yoldur.

Hesaplama adımları ve örnek

Hesap dört adımda yapılır:

1. Vadeyi belirleyin. Ödeme günü yönetim planında, işletme projesinde ya da genel kurul kararında yazılıdır. Borçlu, belirlenen günün geçmesiyle temerrüde düşer; ödeme günü belli değilse yazılı bir ihtar gerekebilir.
2. Gecikilen günü sayın. Vadenin ertesi gününden ödeme gününe kadar geçen günleri sayın.
3. Oranı uygulayın. Ödenmeyen tutarı yüzde beşle ve gecikilen günün otuza bölünmesiyle bulunan değerle çarpın.
4. Kuruşa yuvarlayın. Sonucu kuruşa yuvarlayın ve hesabın dayanağını (vade, gün, tutar) kayda geçirin.

Formül kısaca şöyledir: tazminat = ödenmeyen tutar × 0,05 × gecikilen gün / 30.

Örnek: tek seferde geç ödeme

Varsayımsal bir örnekle, bir dairenin aylık aidatı 1.000 TL ve son ödeme günü 5 Mart olsun. Kat maliki borcu 19 Nisan'da ödüyor.

• Gecikilen gün: 6 Mart ile 31 Mart arasında 26 gün, 1 Nisan ile 19 Nisan arasında 19 gün; toplam 45 gün.
• Tazminat: 1.000 × 0,05 × 45 / 30 = 75 TL.

Kat maliki bu durumda 1.000 TL aidat ve 75 TL gecikme tazminatı öder.

Ödeme günü kanunlarda tatil kabul edilen bir güne denk gelirse, Türk Borçlar Kanunu'na göre ifa zamanı kendiliğinden tatili izleyen ilk iş gününe geçer; aksine anlaşma geçerlidir. Bu durumda gün sayımına o iş gününün ertesinden başlanır. Pazar gününe ya da resmî bayrama denk gelen vadeler, en sık itiraz edilen hesaplardandır.

Uygulamada ayı otuz gün kabul eden gün esaslı hesap yaygındır; bazı yönetimler takvimdeki gerçek gün sayısını ya da tam ay esasını kullanır. Hangi yöntemi seçerseniz seçin, bütün bağımsız bölümlere aynı yöntemi uygulayın ve yöntemi yönetim planında ya da genel kurul kararında açıkça yazın.

Kısmi ödemelerin etkisi

Kanun, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki için tazminat öngörür. Bu yüzden kısmi ödeme tazminatı durdurmaz; tazminat, ödeme tarihinden sonra kalan tutar üzerinden işlemeye devam eder.

Örnek: kısmi ödeme

Aynı 1.000 TL'lik aidat için kat maliki 4 Nisan'da 600 TL, 19 Nisan'da kalan 400 TL'yi ödesin. Kısmi ödemenin ana borca sayıldığı varsayımıyla:

• 6 Mart – 4 Nisan arası (30 gün): 1.000 × 0,05 × 30 / 30 = 50 TL
• 5 Nisan – 19 Nisan arası (15 gün): 400 × 0,05 × 15 / 30 = 10 TL
• Toplam tazminat: 60 TL

Ödeme hangi borca sayılır?

Birden çok dönem borcu olan kat malikinin ödemesinin hangi döneme sayılacağı tazminatı doğrudan etkiler. Türk Borçlar Kanunu'na göre borçlu, ödeme sırasında hangi borcu ödediğini bildirebilir; bildirmezse ve hemen itiraz etmezse ödeme makbuzda gösterilen borca sayılır. Açıklama yoksa ödeme vadesi gelmiş borca, birden çoğu varsa önce takip edilen, takip yoksa vadesi ilk gelen borca sayılır. Aynı kanun, faiz ve giderleri ödemede gecikmemiş borçlunun kısmi ödemeyi ana borçtan düşebileceğini de düzenler; gecikme varsa ödemenin önce işlemiş tazminata sayılması gündeme gelir.

Tartışmayı önlemek için mahsup sırasını yönetim planında ya da kurul kararında yazın ve her makbuzda ödemenin hangi döneme ve kaleme sayıldığını gösterin.

Hesaplayıcıyla kontrol

Elle yapılan hesaplarda en sık hatalar gün sayımında, kısmi ödemelerin sırasında ve tazminata tazminat işletilmesinde görülür. Gecikme tazminatı hesaplayıcısıyla borç tutarını, vade tarihini ve ödemeleri girerek sonucu kontrol edebilirsiniz.

Hesabı sakinle paylaşırken şunlara dikkat edin:

• Her dönemin tutarını, vadesini ve gecikilen gün sayısını ayrı satırda gösterin.
• Tazminatı ana borçtan ayrı kalem olarak yazın.
• Kullandığınız gün sayma yöntemini belirtin.
• Hesabın dayandığı yönetim planı hükmünü ya da kurul kararını anın.

Tazminatı hangi tarihte hesaplayıp borca eklediğinizi ve tahsil edilip edilmediğini de kayıtta tutun. Borç ileride icra takibine konu olursa, ana borç ile işlemiş tazminatın ayrı ayrı gösterilmesi hesabın kontrolünü kolaylaştırır.

Ödemeyen kat malikine karşı izlenecek adımlar için aidat ödemeyen kat maliki rehberine, vadelerin ve tutarların nasıl belirlendiği için işletme projesi rehberine bakabilirsiniz.

Yuvasal'da tahsilat ve gecikme tazminatı akışını görmek isterseniz teklif formundan bize yazabilirsiniz.